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hkleftist | 22nd Aug 2005, 11:42 AM | 反私有化 | (673 Reads)
轉貼:領匯批租契超2047 違基本法

hkleftist:
任意將超過300億國家資產轉移到外國公司,唔知算唔算叫賣國賊呢?有些人口講愛國愛港,內裡賣國,那些支持領匯上市的朋友,是時候開動腦袋深思了。
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國是港事
A33 香港經濟日報 鄭國杰 香港執業律師、北京大學憲法學博士
2005-01-11
領匯批租契超2047 違基本法

  領匯房地產投資信託基金(「領匯基金」)的上市,因兩名公屋居民以房委會越權為由入稟法院,房委會未能在上市最後限期前清除所有訴訟風險,而於12月19日正式宣布擱置。
  在整個上市安排中,領匯基金收購房委會180項物業,組成物業投資組合。據收購協議,於全球發售完成後,領匯基金將以全球發售集資款項共323.44億港元,向房委會收購該物業投資組合。
資產恐變相轉海外公司
  為收購安排,房委會新開設有四間公司:(一)在香港註冊,股本為1港元的領匯財務有限公司(「領匯財務」),(二)在開曼群島註冊,股本為1美元的領 匯控股有限公司(「領匯控股」),(三)在香港註冊,股本為500萬港元的領匯管理有限公司(「領匯管理」),(四)在開曼群島註冊,股本為1美元的領匯 物業有限公司(「領匯物業」)。現時,房委會擁有領匯控股、領匯管理及領匯物業之全部已發行股本,領匯控股則擁有領匯財務之全部已發行股本。
  據收購安排,於全球發售完成後,領匯控股及領匯管理之全部已發行股本,即以信託方式,由香港上海豐銀行之全資附屬而在香港註冊成立的豐信託擁有,並為領匯基金單位持有人之利益而持有。信託契約是由領匯管理及豐信託於去年11月18日所訂立。
  領匯管理負責為領匯基金單位持有人之利益而管理領匯基金的資產。領匯控股將成為領匯物業及領匯財務之控股公司,基於有關物業協議的安排,在開曼群島註冊的領匯物業,將繼而成為該等物業組合之法定及實益業權的擁有人。
  按照上述的安排,很大程度上有可能涉及將政府的資產變相外流或變相轉移到一間獨立的海外公司,使該公司變相成為全港最大零售物業組合的單一擁有人,誰能掌控該公司,誰將可掌控主要的零售市場渠道,這樣的情況很值得深思。
50年不變 港府權力有時限
  根據有關物業協議,領匯基金所收購的物業可分為兩組:(一) 86項物業是房委會根據現有政府租契而持有的;(二) 94項物業是房委會根據房屋條例第5條發出之歸屬令,獲授予該等物業之控制及管理權,這94項物業並沒有政府租契,全部均由特區政府完全擁有。
  於去年11月18日,特區政府與房委會簽訂一項協議,特區政府同意向房委會批出上述94項物業所處公共屋之租契,該等政府租契之年期,由租契批出之日起計,固定為五十年(無續約權),並於同日撤回先前發出之任何歸屬令。
  根據《基本法》第5條的規定,「保持原有的資本主義制度和生活方式五十年不變」。這明確說明《基本法》的時間效力是五十年。由於港府的權力是《基本法》授予的,其批出的土地租期不得超過2047年,租期超越2047年的批出土地均不符合《基本法》規定。
  根據《基本法》第7條的規定,「香港特區境內的土地和自然資源屬於國家所有,由香港特區政府負責管理、使用、開發、出租或批給個人、法人或團體使用或 開發」。又根據《基本法》第123條的規定,「香港特區成立以後滿期而沒有續期權利的土地契約,由香港特區自行制定法律和政策處理」。
若再上市 須查找不足
  基於上述的有關規定,如特區政府批出的土地不超越《基貌k》的時間效力(即2047年),香港特區政府可自行決定是否批出或續期該土地,甚至可規限批 出或續期的時間,這完全是屬於香港特區高度自治範圍的事務。但是,如批出的土地是超出《基本法》的時間效力的,則肯定是屬於中央和特區關係的問題,因香港 特區境內的所有土地和自然資源,全部均屬國家所有。
  由此可知,領匯信託基金的安排有不符合《基本法》的有關規定;若再次上市,必須認真考慮安排。真的希望香港特區政府能認真做到「總結經驗、查找不足」,具體落實「以民為本、依法施政」的理念。
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lontong:
引言回覆:
A33 香港經濟日報 鄭國杰 香港執業律師、北京大學憲法學博士 <--- no common sense!! rubbish!!

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leungyinman2000:

hkleftist,
I write to you in English just because my Chinese input is very slow.
I am a regular reader of Hong Kong Economic Times for more than 16 years.To get the most from it, you need not treat every article as bible.Some articles appeared in that column (國是港事) are rubbish.Don't take it seriously.
Law, regulations are made to serve people.They are subject to changes to suit the need of the society.That is the reason why law will be repealed or created from time to time.We should not sacrifice the general well being of the society to suit the law.
The intended listing of LINK is to improve the finance of Hong Kong Housing Authority.Her income significantly shrinks after her withdrawal from the property market (i.e. stop selling of Home Ownershop Flats).She will go bankrupt in the years to come if she just sits there and does nothing.Lacking money, no more public housing flats will be bulit; no improvement work or daily maintenance can be carried out.
Therefore, it is unnecessary to complicate things.Step back and look things from a distance.Perhaps you will realize your inadequacy to comprehend this issue and how some people try to take advantage of it maliciously.
Please do't get offended for the aforesaid.I meant it with well intention.By your quoting of the article, I just feel you are a young person and talk to you like an elder sister.
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lontong:
If those public estates can exist after 2047 is a big big question!!!!!!!!! The quality of the public estate is really so good ....can exist more than 50 years still dont need to rebuild????
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hkleftist:

房委會財赤破產論其實是天大的謠言,對此,房委會副署長譚榮邦在立法會已經一語道破(見信報相關報道)。如果你是一個認真研究問題的人,不妨查一查房委會 的年報,看看他們的賬目,你會發現,房委會過往10年的盈餘超過1000億,直到2004年擁有1400億資產,如果你看看房委會商場停車場的盈利,你會 更吃驚,因為過往10年房委會商場停車場共帶來超過200多億盈利,由此可見,房委會根本沒有財赤或甚麼財政危機!退一萬步,假設房委會真是有財赤危機, 那麼我們要問,為何要賣掉連年賺大錢的商場,而且還要偷偷摸摸,繞過立法機關,把相關資產轉移到外國公司!只要任何一個肯以公心看問題的人,都會知道這是 一項嚴重的玩忽職守!本來沒財赤,這樣一賣就會變成有財赤了!如果在祖國大陸,孫九招早就拉去槍斃了。房委會年報
http://www.housingauthority.gov.hk/b5/aboutus/resources/archivepublications/0,,,00.html
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新聞-政策政情
P10信報財經新聞
2005-01-04

房委會財政沒危機三年上樓目標不變

署理房屋及規劃地政局常任秘書長(房屋)譚榮邦昨天澄清,領匯擱置上市對房屋委員會的財政不會構成即時危機,直至○七年仍然維持公屋輪候冊申請人平均三年可以上樓的目標,倘若領匯稍後上市,房委會套現三百億元後,更可自負盈虧八至九年而毋須政府注資。
距離87億警戒線尚遠

  譚榮邦指出,截至去年九月底,房委會的現金結餘一百四十七億元,距離警戒線的八十七億元尚有一段大距離,暫時毋須向外舉債或要求政府注資。不過,他強 調,雖然希望領匯稍後能上市套現,但長遠來說,房委會不再興建及出售居屋,無法自資興建公屋,目前正尋求政府的長遠財政承諾。
  譚榮邦指出,房委會與政府正就將來的財政安排初步磋商,但政府以房委會財政未有即時危機,反應未見積極。他說:「政府話自己都有財赤,沒有空閒理會我們,但滅赤都有可能提早解決,我們一定要堅持原則繼續傾。」
  譚榮邦昨天在立法會房屋事務委員會會議說,公屋租金官司裁決及領匯能否上市是房委會財政的兩大隱憂,無論租金官司是輸是贏,已有兩手準備,目前未知對 房委會財政實際有多大影響;至於領匯上市的問題,他說:「就算最差的情況是領匯無法上市,房委會都可以維持到○七年,如果上到市,更可維持多八至九年。」


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GoGo:
hkleftist 寫到:
按照上述的安排,很大程度上有可能涉及將政府的資產變相外流或變相轉移到一間獨立的海外公司,使該公司變相成為全港最大零售物業組合的單一擁有人,誰能掌控該公司,誰將可掌控主要的零售市場渠道,這樣的情況很值得深思。
有可能唔表示一定會發生. 小心注意係應該, 但唔代表唔應該做. 過馬路有可能被車撞倒. 咁係唔係永遠都唔過馬路?
  
hkleftist 寫到:
  基於上述的有關規定,如特區政府批出的土地不超越《基貌k》的時間效力(即2047年),香港特區政府可自行決定是否批出或續期該土地,甚至可規限批 出或續期的時間,這完全是屬於香港特區高度自治範圍的事務。但是,如批出的土地是超出《基本法》的時間效力的,則肯定是屬於中央和特區關係的問題,因香港 特區境內的所有土地和自然資源,全部均屬國家所有。
咁大件事, 你估中央知唔知. 同唔同意?
我地冇話政府哂. 呢件事佢地係有做得唔夠好既地方. 但係唔應該用法律. 呢個唔係解決唔到既問題. 睇下編"煲湯論"啦.
http://ilovehk.monstor.net/froum/viewtopic.php?t=51
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lontong:


Having profit is not equal to having cash!!!
房委會過往10年的盈餘超過1000億,直到2004年擁有1400億資產 <--- I heard that HA still has a lot of properties in hand and cant sell in market....that why the HA is having 10年的盈餘超過1000億........However the cash positionis 房委會的現金結餘一百四十七億元暫時毋須向外舉債或要求政府注資。不過,他強調,雖然希望領匯稍後能上市套現,但長遠來說,房委會不再興建及出售居屋,無 法自資興建公屋,目前正尋求政府的長遠財政承諾。 However, if LINK can be listed.... than How long does 一百四十七億 can support the HA operation?
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hkleftist:
[quote="GoGo"]
有可能唔表示一定會發生. 小心注意係應該, 但唔代表唔應該做. 過馬路有可能被車撞倒. 咁係唔係永遠都唔過馬路?

  
關於這一點,我想大家真的要多謝盧婆婆,逼使領匯不能上市,假如領匯一旦上市,房委會是沒有任何基金單位(因為都已回撥給散戶),那麼擁有最大領匯基金單 位比重的,將會是外國基金及策略伙伴(新加玻公司),本地散戶被打得極散(51萬戶人人配股)。(除非有一本地超給大財團有能力把這麼散的基金單位收構至 足以超過外國基金及策略伙伴,當中又要完全排除外國財團對本地散戶的收購。)

引言回覆:
[size=18]咁大件事, 你估中央知唔知. 同唔同意?
如果知道而又同意,共產黨可以下台了!
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lontong:
引言回覆:
關於這一點,我想大家真的要多謝盧婆婆,逼使領匯不能上市,假如領匯一旦上市,房委會是沒有任何基金單位(因為都已回撥給散戶),那麼擁有最大領匯基金單 位比重的,將會是外國基金及策略伙伴(新加玻公司),本地散戶被打得極散(51萬戶人人配股)。(除非有一本地超給大財團有能力把這麼散的基金單位收構至 足以超過外國基金及策略伙伴,當中又要完全排除外國財團對本地散戶的收購。)

?????? Are you talking about share?? LINK is not a share...it is a trust!! The right of property is holding by HA after public offer the trust!!
LINK just promises 6% return of the frist two years. Let say the totally cash revenue of the listing is 30billion....that mean the net profit to be distribute to the beneficiary is 1.8 billion in the first two years.
因為過往10年房委會商場停車超過200多億盈利<---- according to your information.....if it is similar to the 1.8 billion net profit of LINK in first two years???
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lontong:
引言回覆:
如果知道而又同意,共產黨可以下台了! <---- sorry I dont agree with your statement....I also worked in China Offical representive office before 1997......I never thought 共產黨 is so incapable!!

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GoGo:
hkleftist,
You made me laugh. Oh, sorry! I shouldn't do so.
The 140 billion is total asset. Most of them are fixed asset and not currency asset.
The total reserve of HK is around 967 billion (as at Dec 2004) and ranked six in the world. If HKHA does have an additional currency asset of 140 billion, HK will be the richest place on earth.

GoGo:
hkleftist,
你有冇攬清楚"領匯上市"是什麼東東?
他上市是買"租權", 唔係買"資產". 相信你都好似馬基召一樣, 比人誤導左.
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eric:
hkleftist 寫到:
因為過往10年房委會商場停車場共帶來超過200多億盈利,由此可見,房委會根
你講得非常好,過去10年房委會商場停車場共帶來超過200多億盈利,即平均20多億一年,如果以回本期14年計, 領匯便值 20多億一年x14倍=300多億.
基本上房委會沒有賣出它的物業,如果要改建,改建權是保留在房委會,是要補地價及有房委會同意的,和一般街外買個商場停車場不一樣, 領匯亦不能出售它旗下的物業的.如果你買一個物業,你等錢洗都不可以出售,升值都不可以出售,你不能如街外的商場把它改建,你還會當作你擁有這個物業嗎? 還是你會當你只不個是一個長期的租客(大房東).你願意以一般的街外的物業價格"買"下它嗎?
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GoGo:
hkleftist 寫到:
任意將超過300億國家資產轉移到外國公司,唔知算唔算叫賣國賊呢?有些人口講愛國愛港,內裡賣國,那些支持領匯上市的朋友,是時候開動腦袋深思了。
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啋你都浪費氣力。對住一大堆 financial report, 但係連資產總值同流動資產都唔識分別。賣「收租權」又當係「賣資產」。口口聲聲話「國家資產」,十足似盧婆婆一樣咁無知。
用個最簡單既方式話你知,某程度「領匯」即係「二房東」,唔係「業主」。明冇?

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hkleftist:

你地班人究竟有冇睇過領匯招股書架,領匯招股書清楚寫明,領匯上市前,房委會的確擁有領匯物業(PropCo)、領匯控股( HoldCo)及領匯管理,但係上市後,則賣晒俾匯豐信托,o係信托契約(招股書第226頁),裡面白字黑字寫到實一實:「領匯擬根據其投資策略持有、買 賣及積極管理該等物業,為其基金單位持有人帶來回報。」,招股書p.7,監管框架,亦沒不許領匯參與地產買賣。領匯成個發展策略,就係要玩房地產,當中也 包括賣買資產,真係唔知你地點會誤解以為領匯唔可以賣商場!

你地如果有買領匯,唔該你地打開招股書第57頁睇睇集資款項用途,裡面寫到實一實你地d錢係用黎收購prorco既控股公司(即holdco) 的!懶得睇招股書,都唔該你地睇下領匯簡介小冊子第3頁,裡面寫到明「分拆出售後的設施在領匯基金上市後,會完全獨立於房委會」,我真係唔知點解你地仲可 以話房委會擁有商場業權!

你地班人,招股書唔睇,信托契約唔睇,連小冊子都唔睇,就O係度吹水話乜野房委會擁有「業權」、領匯唔可以賣唔可以改要補地價,其實人地連商場點改法都寫埋係招股書度喇!!

拜托你地,你地吹水可以過口癮,但係真係會害死好多人架!第時領匯俾國際財團「掠」左,香港10%既零售市場就會俾左人地控制!唔係講玩架!無知唔係罪,但係人地講左你知,引埋數字,引埋事實,你都仲o係度造謠就係別有用心,同政客冇分別!

另外亞GOGO兄,香港政府個把$967 BILLION係美金黎架!!房委會個1400億資產係港銀黎架!!連美金港銀都分唔清,會俾人笑架!實際上1400億中,800多億係儲備,另外的都是 基金和現錢,用譚榮邦講法,領匯唔上市,2007年前都冇問題。賣左領匯可以挨多幾年,但係房委會自此就失去一重要盈利能力,而且唔好忘記,房委會商場在 經濟好景時比經濟差時可以賺多成倍盈利,而家經濟開始反彈,房委會o係商場最賤價時賣,真係蠢到無倫。撇開商場,唔好唔記得我地仲有數以萬計居屋單位養老 鼠,唔好講賣,租晒出去都好好賺啦,房委會收入減少,源於托市停售居屋,注意,係收入減少,即係賺少左,唔係財赤(唔好唔記得過往10年剩賺1000 億)!,再退一萬步,真係財赤,大不了咪用翻1987年o個時個高利太政府注資政策囉,講到尾都係你政府賺,我都唔知你地d友點解可以幻想房委會破產!

[1] KK song

搜集一些領匯資料做功課,看到hkleftist 當年的辯論真係感概良多,當年你苦口婆心說領匯會被國際財團控制,當時那些自私的香港人就算看到証明也不相信。現在領匯真的被財團奪取,不知那些自私鬼可會後悔呢?


[引用] | 作者 KK song | 2nd Feb 2007 03:03 AM | [舉報垃圾留言]